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房奴时代,房子买不起也租不起!

http://bschool.eol.cn  来源:MBA智库  作者:  2017-07-31    

    房奴时代,房子买不起也租不起!

  今天,一份叫做“中国首份房奴报告”的话题上了热搜,由上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》显示:

  北京的房租收入比是58%,月平均房租是2748元。

  深圳的房租收入比是54%,月平均房租超过1500元。

  上海的房租收入比是48%,月平均房租是2319元。

  广州的房租收入比是38%,月平均房租是2211元。

  全国50个城市超七成房租相对收入较高,北上广深大多数人每个月一半的收入都拿来交了房租。在全部50个城市中人均房租高于1000元每月的城市还有杭州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口、宁波等。这个数据还是挺触目,买不起房子就算了,现在都快租不起房子了。

  根据月平均房租能够租到怎样质量的房子呢,举个例子吧

  在链家上,静安范围内最便宜的一个单间的月租也要2660元,可面积只有6.8平米。6.8平方米什么样的一个概念呢,就是放下一张床后就别想放桌子。

  北京,房租在2500元~3000元之间的房源一共有1382套。而在北京五环外,这个价钱还是能租到精装房的。但这就意味着每天长达四小时的长途通勤。

  再到广州走一圈,月租2000元~2500元的房源有854套。这个价格在广州的市中心还是能租到一些满足基本工作和生活需求的房子的,但是精装房可以不用想了。

  如果理性分析当下我国一线城市的房租,不是高了,而是低了,未来房租涨幅大于房价涨幅将成为大概率事件。

  首先,从房屋租售比的角度看,北京、上海和深圳均在1:500以下,我们用更为形象的年房租/房价进行核算,北上深目前仅有1.5%左右,亦即是说,一套1000万元的房屋,一年租金普遍仅有15万元左右。

  如此之低的房租回报率,在全世界范围内,都是相当低的,无论是欧美等发达国家、还是东南亚等发展中国家,其房租回报率普遍在4%-8%。

  在我国一线城市超低房租回报率之下,未来只有两种演化可能,一是房价大跌,二是房租补涨,我更看好后一种可能性,尤其是在部分城市已经试点“租售同权”的背景下。

  其次,易居研究院发布的《50城房租收入比研究》,其“收入”参数选用的人均个人可支配收入,而不是个人收入。人均收入包括单位补交的养老、医疗、住房公积金、年金等,但人均可支配收入仅是“最终消费支出和储蓄的总和”,要远远低于人均收入。

  此外,人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值,而众多北漂、沪漂和深漂,其个体的可支配收入要远远大于统计口径的平均值,故而,其真正的房租压力,其实也没有我们想象般那样严重。 用“个人租房租金支出/个人可支配收入”来形容“房奴时代”的年轻人惨烈,是不客观的,也是经不起推敲的。

  在城市化、尤其是大城市化才走过半程之当下,我们无论是讨论房价、还是房租,都不宜动不动用道德绑架现实的市场演变,而是要有经济学的逻辑,尊重市场演变的客观规律。

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